Mehrfamilienhaus finanzieren: Eigenkapital, Kredite & Förderung
Wer ein Mehrfamilienhaus mit drei bis sechs Wohnungen bauen und finanzieren will, merkt schnell: Ab der dritten Wohnung rechnen Banken anders als bei einem normalen Einfamilienhaus. Sie schauen vor allem auf die späteren Mieteinnahmen, das sogenannte Ertragswertverfahren. Entscheidend sind ausreichend Eigenkapital, eine realistische Mietkalkulation und ein gut durchdachter Bauablauf, der zur Finanzierung passt.
Für private Kapitalanleger heißt das: Die Finanzierung eines Mehrfamilienhauses lässt sich nicht einfach von der eigenen Baufinanzierung ableiten. Bank, Bonität, Mieteinnahmen und Bauablauf hängen eng zusammen, und wer das von Anfang an mitdenkt, verhandelt spürbar sicherer und geht besser vorbereitet in den Bau.
Zusammenfassung:
- Ab drei bis vier Wohnungen schauen Banken vor allem auf die zu erwartenden Mieteinnahmen (Ertragswertverfahren), nicht mehr nur auf den reinen Bauwert.
- Die geplanten Mieteinnahmen abzüglich laufender Kosten fließen direkt in die Prüfung ein, wie viel Kredit die Bank überhaupt gibt.
- Ein Baukredit für den Neubau wird üblicherweise in mehreren Raten nach Baufortschritt ausgezahlt, die Rückzahlung beginnt erst nach der Fertigstellung.
- KfW-Programme und Förderprogramme der Bundesländer lassen sich beim Bau eines Effizienzhaus 40 miteinander kombinieren.
Wie viel Eigenkapital verlangen Banken für ein Mehrfamilienhaus?
Banken verlangen bei einem Mehrfamilienhaus in der Regel mehr Eigenkapital als bei einer einzelnen Eigentumswohnung. Mindestens müssen Sie die Kaufnebenkosten selbst bezahlen, denn diese Kosten zählt die Bank nicht zum Wert der Immobilie.
Wie hoch der Kredit am Ende ausfällt, hängt nicht von einer einzigen Zahl ab, sondern von mehreren Dingen zusammen. Dazu zählen Ihre Bonität, der Anteil vermieteter gegenüber selbstgenutzter Wohnungen, die Bauqualität und der energetische Standard des Hauses sowie die Einschätzung der finanzierenden Bank. Auch wie Sie tilgen wollen und wie belastbar Ihre Kostenberechnung für den Neubau ist, wirkt sich auf den Rahmen aus, den eine Bank am Ende zusagt.
Als Sicherheit dient der Bank vor allem das Haus selbst, genauer die sogenannte Grundschuld darauf. Wie viel davon die Bank tatsächlich als Kreditgrundlage anerkennt, hängt vom sogenannten Beleihungswert ab, dem vorsichtig angesetzten Wert, den die Bank dem Haus beimisst und der meist unter dem Kaufpreis liegt (mehr dazu im nächsten Abschnitt). Wer schon in der Planungsphase eine verlässliche Kostenbasis hat, verschafft der Bank eine bessere Grundlage für die Kalkulation. Genau hier zeigt sich, wie wichtig eine solide Bauplanung für die Finanzierung ist: Wer beispielsweise ein Mehrfamilienhaus von Fertighaus WEISS plant, erhält Architektur, Statik und Bauleitung aus einer Hand und damit von Anfang an einen Festpreis bis zur Übergabe. Genau diesen Grad an früher, hoher Planungssicherheit können Banken bei der Prüfung des Finanzierungsrahmens honorieren.
Wie bewerten Banken ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage?
Ab drei bis vier Wohnungen wechseln Banken die Rechenmethode: Statt Bau- und Grundstückswert zählen jetzt vor allem die Mieteinnahmen, die sich mit dem Haus dauerhaft erzielen lassen.
Kurz erklärt: Bei der einen Methode, dem Sachwertverfahren, zählen Grundstück, Bauqualität und Ausstattung. Bei der anderen, dem Ertragswertverfahren, rechnet die Bank dagegen vom dauerhaft erzielbaren Mietertrag zurück auf den Wert der Immobilie, abzüglich laufender Kosten und einem Sicherheitsabschlag für das Objektrisiko.
Dieser Beleihungswert liegt normalerweise deutlich unter dem aktuellen Verkehrswert, also dem geschätzten Marktpreis des Hauses. Wie groß der Abschlag ausfällt und wie viel davon eine Bank tatsächlich als Kredit vergibt, unterscheidet sich je nach Anbieter: Pfandbriefbanken rechnen traditionell vorsichtiger als Geschäftsbanken oder Sparkassen, Versicherungen wiederum geben oft nur einen kleineren Teil des Beleihungswerts als Kredit heraus. Diese Bandbreite ist ein Grund, warum sich ein Vergleich mehrerer Banken bei einem Mehrfamilienhaus besonders lohnt. Mehr zur Berechnung erklärt dieser Fachbeitrag zum Beleihungswert.
Gleichzeitig prüft die Bank, ob Sie sich die monatliche Rate dauerhaft leisten können, Fachleute nennen das Kapitaldienstfähigkeit: Reichen die Mieteinnahmen oder Ihr Einkommen aus, um Zins und Tilgung Monat für Monat zu tragen? Für diese Rechnung setzen viele Banken einen höheren Zinssatz an, als aktuell am Markt verlangt wird, um ein künftiges Zinsänderungsrisiko abzufedern. Ergänzend fließt Ihre klassische Bonität ein, also Einkommen, bestehende Kredite und Schufa-Auskunft.
Ein Mehrfamilienhaus, in dem ein Teil der Wohnungen selbst genutzt wird, stufen manche Banken tendenziell etwas günstiger ein als ein voll vermietetes Objekt, weil ein Teil des Cashflows dadurch planbarer erscheint. Diese Tendenz ist keine feste Regel, sondern eine Beobachtung aus der Finanzierungspraxis, die je nach Bank und Objekt unterschiedlich stark ausfällt.
Welchen Einfluss haben kalkulierte Mieteinnahmen auf die Finanzierung?
Bei einem vollvermieteten Mehrfamilienhaus fließen die geplanten Mieteinnahmen abzüglich laufender Kosten direkt in die Berechnung der Bank ein und bestimmen mit, wie hoch der Kredit ausfallen darf.
Die Bank rechnet dabei nicht mit der vollen Kaltmiete. Für Instandhaltung, Verwaltung und einen realistischen Leerstand zieht sie einen Sicherheitsabschlag von den geplanten Mieteinnahmen ab, bevor der verbleibende Nettoertrag in die Berechnung einfließt. Wie hoch dieser Abschlag ausfällt, hängt vom Objekt, der Lage und der Mieterstruktur ab.
Beim Neubau kommt eine Besonderheit hinzu: Es gibt noch keine bestehenden Mietverträge, die Erträge müssen also plausibel geschätzt werden, etwa anhand vergleichbarer Häuser am Standort. Je realistischer und besser belegt diese Mietkalkulation ist, desto reibungsloser verläuft die Prüfung bei der Bank. Wer hier zu optimistisch rechnet, riskiert, dass die Bank die angesetzte Miete nach unten korrigiert und der Kredit kleiner ausfällt als erhofft.
Aus welchen Bausteinen besteht das Darlehen für ein Mehrfamilienhaus?
Das Kernstück der Finanzierung ist meist ein klassisches Annuitätendarlehen, ergänzt um Sondertilgungsrechte und, beim Neubau, eine Auszahlung in mehreren Raten statt in einer Summe.
Annuitätendarlehen, Tilgung und Sondertilgungsrechte
Beim sogenannten Annuitätendarlehen zahlen Sie über die gesamte Zinsbindung, also den Zeitraum mit festem Zinssatz, hinweg jeden Monat dieselbe Rate aus Zins und Tilgung. Die Tilgung sollte so gewählt werden, dass sie zum künftigen Netto-Mietertrag passt, damit sich der Kredit im Idealfall aus den laufenden Mieteinnahmen bezahlt. Sondertilgungsrechte geben zusätzlichen Spielraum: Marktüblich sind fünf bis zehn Prozent der Darlehenssumme pro Jahr, wobei viele Banken einen Teil davon ohne Zinsaufschlag gewähren. Wer sich diesen Spielraum bei Sondertilgungen vertraglich sichert, kann Mietsteigerungen oder Sonderzahlungen später flexibel zur schnelleren Entschuldung nutzen.
Tranchenauszahlung: die Neubau-Besonderheit beim Baukredit
Beim Neubau eines vermieteten Mehrfamilienhauses ist ein Baukredit oder ein Forward-Darlehen die übliche Lösung, ein Kredit, dessen Zinssatz schon heute für einen späteren Baustart festgeschrieben wird. Zuerst setzen Sie Ihr Eigenkapital ein, danach zahlt die Bank ihre Mittel in mehreren Raten aus, immer dann, wenn ein Bauabschnitt nachweislich fertig ist.
Gut zu wissen: Zins und Tilgung setzen je nach Darlehensvertrag häufig erst nach der Fertigstellung ein, wenn die Wohnungen bereits vermietet sind und Mieteinnahmen fließen. Bis dahin zahlt der Investor in der Regel nur Bereitstellungszinsen auf noch nicht abgerufene Raten.
Das zeigt auch, warum eine verbindliche Bauablaufplanung für die Finanzierung so wichtig ist: Jede Rate ist an einen nachweisbaren Baufortschritt gekoppelt, etwa Rohbau fertig, Dach dicht oder Innenausbau abgeschlossen. Je klarer diese Bauabschnitte von Anfang an feststehen, desto reibungsloser läuft die Auszahlung. Genau deshalb lohnt es sich, die Hausplanung nicht der Bank zu überlassen, sondern von Anfang an mit einem erfahrenen Baupartner zu klären, wie lange der Bau tatsächlich dauert, was welcher Abschnitt kostet und wer die Arbeiten vor Ort koordiniert. Ein Bauprozess mit Planung, Statik und Bauleitung aus einer Hand, wie ihn Fertighaus WEISS für Mehrfamilienhäuser mit 3 bis 6 Wohnungen anbietet, lässt sich entsprechend eng an die vertraglich fixierten Bauabschnitte koppeln, was die Planbarkeit der Auszahlungszeitpunkte für Bauherr und Bank erhöht.
Welche KfW- und Landesförderung gibt es 2026 für den Neubau eines Mehrfamilienhauses?
Wer ein Mehrfamilienhaus im sogenannten Effizienzhaus-40-Standard baut, also ein Haus, das deutlich weniger Energie braucht als gesetzlich vorgeschrieben, kann zinsgünstige Kredite der KfW nutzen: Programm 297 für Selbstnutzer, Programm 298 für Vermieter und Investoren. Die Förderung gibt es je Wohnung.
Ohne das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) liegt der maximale Kreditbetrag bei bis zu 100.000 Euro je Wohnung, mit dem QNG-Siegel steigt der Rahmen auf bis zu 150.000 Euro je Wohnung. Bei einem Mehrfamilienhaus mit vier oder sechs Wohnungen macht das in der Summe schnell einen großen Unterschied für den möglichen Förderkreditanteil. Details zu den aktuellen Konditionen führt die KfW zu den Förderprogrammen 297 und 298.
Ergänzend zur Bundesförderung bieten Landesförderbanken eigene Wohnungsbauprogramme an, etwa die L‑Bank in Baden-Württemberg, die BayernLabo in Bayern, die WIBank in Hessen oder die ISB in Rheinland-Pfalz. Entscheidend ist dabei, wo Sie bauen, nicht wo Sie wohnen, und viele dieser Programme lassen sich mit der KfW-Förderung kombinieren. Einen Überblick verschafft diese Zusammenstellung der Landesförderprogramme. Welche baulichen Voraussetzungen der Effizienzhaus-40-Standard konkret mitbringt und wie sich das schon in der Planung berücksichtigen lässt, zeigt der Überblick zum Effizienzhaus 40 von Fertighaus WEISS.
Welche Unterlagen brauchen Investoren für die Finanzierungsanfrage?
Für eine belastbare Finanzierungsanfrage braucht die Bank zwei Arten von Unterlagen: Nachweise zu Ihrer persönlichen Bonität und Unterlagen zum geplanten Mehrfamilienhaus selbst.
- Selbstauskunft und Einkommensnachweise: Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide oder eine betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA) bei Selbstständigen.
- Schufa-Auskunft: zeigt der Bank, wie es um Ihre Kreditwürdigkeit steht.
- Eigenkapitalnachweis: Kontoauszüge oder Depotauszüge zur verfügbaren Liquidität.
- Grundbuchauszug: belegt, wem das Baugrundstück gehört.
- Baugenehmigung und Baupläne: Grundlage für die technische Prüfung des Vorhabens.
- Kostenberechnung und Energieausweis: Basis für Beleihungswert und Förderfähigkeit.
Bei Bestandsobjekten kommt zusätzlich die Mieterliste beziehungsweise die bestehenden Mietverträge hinzu, da sie den tatsächlichen Ist-Mietertrag belegen. Eine vollständige Übersicht liefert diese Checkliste zu Finanzierungsunterlagen. Wer diese Unterlagen frühzeitig bündelt, kann die Prüfung erleichtern und schafft gute Voraussetzungen für Finanzierungsgespräche.
INFO-PAKET ANFORDERN
Sie möchten sich unverbindlich informieren und mehr über den Hausbau mit Fertighaus WEISS erfahren? Mit unserem Infomaterial erhalten Sie beispielhafte Grundrisse, einen Überblick über die WEISS-Musterhäuser, Kontaktmöglichkeiten sowie einen Einblick in den Bauablauf, unsere individuelle Architektur und das Unternehmen Fertighaus WEISS. Lernen Sie uns kennen und erhalten Sie Inspiration für Ihr eigenes WEISS-Haus!
Welche Steuervorteile sichern sich Kapitalanleger beim Mehrfamilienhaus?
Kapitalanleger können bei einem neuen Mehrfamilienhaus die Abschreibung deutlich beschleunigen und dadurch die Finanzierung in den ersten Jahren steuerlich spürbar entlasten.
Für neue Wohngebäude, mit deren Bau zwischen dem 30. September 2023 und dem 1. Oktober 2029 begonnen wird, lässt sich statt der üblichen gleichbleibenden Abschreibung eine fallende Gebäude-AfA von 5 Prozent pro Jahr auf den jeweiligen Restbuchwert ansetzen. Das bedeutet: In den ersten Jahren setzen Sie mehr von den Baukosten steuerlich ab als später. Zusätzlich steht Ihnen bei neuem Mietwohnraum im Effizienzhaus-40-Standard mit QNG-Siegel die Sonderabschreibung nach § 7b Einkommensteuergesetz offen.
Kombination im Blick: Die fallende Abschreibung und die Sonder-AfA nach § 7b EStG lassen sich kombinieren. Die Sonder-AfA erlaubt bis zu 5 Prozent zusätzlich pro Jahr über vier Jahre, insgesamt also bis zu 20 Prozent. Voraussetzung: Die Baukosten liegen unter 5.200 Euro je Quadratmeter, als Berechnungsgrundlage zählen maximal 4.000 Euro je Quadratmeter, und die Wohnungen werden mindestens zehn Jahre lang vermietet.
Für Sie als Investor bedeutet das: Wenn Sie die Voraussetzungen erfüllen, können Sie in den ersten vier Jahren einen erheblichen Teil der Herstellungskosten steuerlich geltend machen, was die Liquidität in der Anfangsphase der Finanzierung entlastet. Auch Finanzierungskosten wie Zinsen, Bereitstellungszinsen und bestimmte Nebenkosten des Kredits lassen sich bei vermieteten Wohnungen steuerlich absetzen. Wer sich hierzu unsicher ist, sollte die konkrete Konstellation mit einem Steuerberater durchrechnen lassen, da die Regeln an Fristen und Grenzwerte gebunden sind.
Welche Fehler kosten bei der Mehrfamilienhaus-Finanzierung am meisten?
Die teuersten Fehler entstehen selten beim Zinssatz selbst, sondern bei der Kalkulation drumherum: unterschätzte Nebenkosten, eine zu knappe Reserve und verpasste Fördertermine.
- Gesamtkosten unterschätzt: Kosten für Erschließung und andere Baunebenkosten, etwa Genehmigungen oder Anschlüsse, werden oft zu niedrig angesetzt und sprengen später den Rahmen.
- Zu knappe Eigenkapital- und Liquiditätsreserve: Ohne Puffer wird jede Bauzeitverzögerung sofort zum Finanzierungsproblem.
- Förderanträge zu spät gestellt: KfW- und Landesförderung müssen in der Regel vor Baubeginn beantragt werden, sonst verfällt der Anspruch.
- Kein Bankenvergleich: Wer nur ein Angebot einholt, übersieht oft günstigere Konditionen oder bessere Sondertilgungsrechte bei einem anderen Anbieter.
- Laufende Kosten unterschätzt: Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand werden in der ersten Kalkulation häufig zu optimistisch angesetzt.
Diese Fehlerquellen bestätigt auch eine Analyse der Stiftung Warentest zu teuren Baufinanzierungsfehlern. Wer diese Punkte vor der Finanzierungszusage einmal durchgeht, kann das Risiko einer Nachfinanzierung während der Bauphase reduzieren.
Verlässliche Planung sichert die Finanzierung
Am Ende hängen alle Bausteine der Mehrfamilienhaus-Finanzierung an einem gemeinsamen Punkt: der Verlässlichkeit der zugrunde liegenden Zahlen. Eine Bank vertraut einer Mietkalkulation, einer Kostenberechnung und einem Bauablaufplan nur so weit, wie diese auch tatsächlich eingehalten werden.
Genau deshalb lohnt es sich, Eigenkapitalplanung, Fördermittelantrag und die Planung des Baus von Anfang an gemeinsam zu denken, statt sie nacheinander abzuarbeiten. Vergleichen Sie frühzeitig mehrere Banken, stellen Sie Förderanträge vor Baubeginn, und lassen Sie sich schon in der Planungsphase persönlich beraten, wie Ihr Mehrfamilienhaus konkret aussehen, was es kosten und wie lange der Bau dauern soll. Wer diese Fragen früh mit einem Baupartner klärt, der eine transparente Kosten- und Terminplanung bietet, schafft gute Voraussetzungen für Gespräche mit finanzierenden Banken.
Häufige Fragen zur Mehrfamilienhaus-Finanzierung
Ist ein teilweise selbstgenutztes Mehrfamilienhaus leichter zu finanzieren als ein voll vermietetes?
Tendenziell ja, einige Banken stufen teilweise selbstgenutzte Objekte etwas günstiger ein als vollvermietete Kapitalanlagen. Der Unterschied ist jedoch keine feste Regel, sondern eine Einzelfallentscheidung, die von Bank, Objekt und Bonität abhängt. Ein Vergleich mehrerer Angebote zeigt, wie stark sich das im konkreten Fall auswirkt.
Wie stark mindert Leerstand die von der Bank anerkannten Mieteinnahmen?
Banken ziehen für Verwaltung, Instandhaltung und Leerstand einen Sicherheitsabschlag von der kalkulierten Bruttomiete ab, bevor sie den Rest in die Tragfähigkeitsrechnung einbeziehen. Die genaue Höhe hängt vom Objekt und der Lage ab. Nur der verbleibende Nettoertrag zählt für die Kreditwürdigkeit.
Lässt sich die KfW-Förderung mit einem Landesförderprogramm kombinieren?
Ja, KfW-Kredite und Programme der Landesförderbanken sind in vielen Fällen miteinander kombinierbar. Entscheidend ist dabei der Standort des Bauvorhabens, nicht der Wohnsitz des Investors. Welche Kombination im Einzelfall zulässig ist, klärt die jeweilige Landesförderbank vor Antragstellung.
Ist eine Sondertilgung beim Mehrfamilienhaus-Kredit immer ohne Zinsaufschlag möglich?
Nein, nicht automatisch. Viele Banken gewähren einen Teil der Sondertilgung, oft bis zu fünf Prozent der Darlehenssumme pro Jahr, ohne Zinsaufschlag, während darüber hinausgehende Beträge zusätzlich vergütet werden müssen. Die genauen Konditionen sollten vor Vertragsabschluss verhandelt werden.
Welche Bedingung muss ich für die Sonder-AfA nach § 7b EStG erfüllen?
Voraussetzung ist unter anderem, dass die Wohnungen mindestens zehn Jahre lang vermietet werden. Zusätzlich gelten eine Baukostenobergrenze von 5.200 Euro je Quadratmeter sowie eine gedeckelte Bemessungsgrundlage von 4.000 Euro je Quadratmeter. Nur wenn diese Grenzen eingehalten werden, lässt sich die Sonderabschreibung in voller Höhe nutzen.
